Mon business plan immobilier

Si vous aussi vous avez suivi une formation commerciale vous êtes forcément passé par cette étape qu’est le business plan pour le lancement d’une entreprise fictive. Pourtant, ce type de document peut aussi être utilisé comme un levier puissant pour décrocher un prêt avantageux chez votre banquier lorsque vous souhaitez vous lancer dans le développement d’un Empire immobilier. C’est en créant mon premier business plan immobilier que j’ai pu lancer mon propre projet l’année dernière.

Mon business plan immobilier

J’ai souvent essayé avec ce blog de vous partager les expériences que j’ai vécues depuis que je me suis intéressé au monde de l’immobilier et des astuces qui ont pu en ressortir. Acheter mon premier bien à 24 ans alors que je n’étais encore qu’étudiant et sans un sou était considéré comme impossible par beaucoup de mes proches. Mais après avoir lu des dizaines de livres, blogs, articles et autant de vidéos sur les sites anglophones j’ai commencé à me rendre compte qu’il était tout à fait possible d’y arriver en suivant la bonne méthode et en respectant certaines étapes.

Il est vrai qu’un projet immobilier peut mettre très longtemps avant de ce concrétiser. À partir du moment où l’on se décide à partir à la chasse aux bonnes affaires jusqu’a la création d’une machine bien huilée qui nous rapporte un cash flow chaque mois il y a de nombreuses étapes à franchir.

L’une des plus importantes est bien souvent sous-estimée par les investisseurs. Il s’agit de la business plan immobilier esprit d'entrendrecréation  d’un business plan immobilier. Beaucoup pensent que cette étape est inutile car un investissement immobilier ne peut pas être comparé à la création d’une entreprise du type start up, restaurant, agence de service puisqu’il ne s’agit « que » de louer ou vendre des biens immobiliers.

Détrompez-vous, cette étape est pourtant cruciale! Elle vous permettra d’avoir une idée plus claire de la marche à suivre et vous permettra de mettre sur papier vos objectifs sur le court, moyen et long terme afin de ne pas se perdre dans différents projets sans ligne directrice.

Mais au-delà de cet aspect stratégique qu’apporte le business plan, celui-ci peut être la clé qui pourra convaincre votre banque de vous accorder un prêt immobilier. Dites-vous bien qu’au moment ou je vous parle, 95% des investisseurs immobiliers n’ont jamais pensé à mettre en place un business plan immobilier ou une analyse financière de leur projet d’investissement immobilier avant d’aller voir leur banquier.

Vous voyez où je veux en venir ? Si vous ne prenez, ne serait-ce que quelques heures pour travailler sur un business plan sérieux et précis, vous pourrez donc vous démarquer de la majorité des autres investisseurs.

Une banque fonctionne comme n’importe quelle entreprise privée, de l’oubliez pas. Elle peut prendre des risques, mais ceux-ci doivent être contrôlés et limités. Mieux vaut donc lui montrer que l’on a la tête sur les épaules et que l’on sait dans quoi on s’embarque.

Exemple : Deux types d’investisseurs : Un seul prêt disponible

 

Prenez donc deux individus A et B. Partons du principe que ces deux personnes ont exactement le même budget, le même métier et décident tous deux d’investir dans de la location sur le long terme dans des biens d’une valeur équivalente. Ces deux personnes ont déjà entamé leur taux d’endettement mais un prêt pour leur prochain investissement est encore possible car leur passé d’investisseurs montre leur sérieux. Ils ont tous deux déjà acheté un bien à louer et ceux-ci s’autofinancent complètement.

Individu A

L’individu A décide d’aller voir sa banquière pour lui demander un prêt de 100000€ pour acheter cette superbe maison dans le centre ville de son village. Cette maison est vraiment magnifique et, comme il est vraiment optimiste, il pense pouvoir la louer 1100€ par mois ! Il ne sait pas vraiment sur combien d’année il souhaite faire un prêt et semble un petit peux confus dans ses explications. De plus il pense que cette maison est une bonne affaire car le voisin vend la sienne 125000€ et elles se ressemblent beaucoup toutes les deux! Il présente donc l’unique devis qu’il a demandé à l’entrepreneur en bâtiment qui travail à coté de chez lui et demande à sa banque de le croire sur l’honneur quand il dit que ce projet sera un succès! En effet, voilà des années qu’il connait le succès dans ses différents projets et son flair ne l’a jamais trompé.

Individu B

L’individu B voudrait acheter un grand bâtiment qui ne paie pas de mine mais qui semble être en très bon état et il se situe dans un quartier calme mais dynamique de sa ville. Ce bâtiment est à un prix de 100000€ mais il voudrait demander une rallonge de 15000€ pour faire des travaux. Il demande donc à cette même banquière un prêt de 115000€.

Logiciel d’investissement gratuit pour le business plan immobilier

D’après les calculs qu’il a effectués avec le logiciel d’investissement immobilier il pense pouvoir le louer 1200 et dégager un cash flow de 437 euros à partir du premier mois en effectuant une découpe du bâtiment en 3 immeubles biens distinct pour exploser la rentabilité et en prenant un prêt sur 25 ans! De plus il est persuadé de faire une bonne affaire car il a minutieusement étudié le prix au mètre carré des biens dans sa ville et il a visité des dizaines d’immeubles dans son quartier pour comparer. Il est arrivé à la conclusion que son bien est à 30% en dessous du marcher ! Il fournit même la liste complètes de biens à vendre dans sa ville avec une moyenne du prix au m2 pour chacun.

Il fournit donc le business plan immobilier complet à son banquier ou il met en avant ses ANALYSE FINANCIERE CALCULSqualités de gestionnaire et l’expérience qu’il a accumulé dans ses différents business! Il présente aussi une description détaillée de ses objectifs sur le court, moyen et long terme. Sans parler des devis et études qu’il a fait réaliser par les différents entrepreneurs en bâtiments de son quartier.

Lequel de ces deux investisseurs aura réussit à convaincre la banquière selon-vous ?

L’individu A qui demande 100000€ ou le B qui a besoin de 115000€ pour voir son projet aboutir. Je vous donne ma main à couper que c’est l’individu B, avec son projet précis et bien ficelé qui aura convaincu la banque de lui faire confiance. Pourtant ces deux individus avaient exactement le même profil et la banque risque de perdre plus d’argent avec l’individu B qui demande 15000€ de plus que le A ! Mais ici, l’individu A a montré qu’il est bien plus sérieux dans sa démarche et qu’il a étudié tous les paramètres pour assurer la réussite de son projet. La banquière a donc préféré limiter au maximum les risques en faisant un prêt à la personne qui lui inspire le plus confiance. Et, même si le projet était un échec, elle pourrait peut expliquer à ses supérieurs que le prix de la maison est sous-évalué et que la banque récupérera dans tous les cas bien plus que ce qu’elle a prêté.

Vous comprenez donc bien, avec cet exemple, quelle importance peut avoir un simple business plan immobilier pour convaincre sa banque !

Bien entendu, ici il s’agit d’une fiction et les choses ne sont jamais aussi simples. Mais, c’est mon expérience ici qui parle. J’ai multiplié par 3 mes chances d’obtenir un prêt en écrivant un business plan en quelques heures et en utilisant mon logiciel d’investissement immobilier pour mettre toutes les chances de mon coté. Ce qui ma permis d’investir dans un bien à 28000 € et d’inclure le coût des travaux dans le prêt sans mettre un centime dans la balance ( Après travaux sa valeur sera de 100000€!).

telecharger le business plan

Le but du business plan immobilier

Un outil de communication et de gestion

L’objectif de votre business plan est de permettre aux différents acteurs de votre projet (Le banquier, votre associé et vous-même) d’évaluer la fiabilité et la viabilité de votre projet. Vous pourrez y présenter votre plan et son évolution dans le futur de façons synthétique et structurée.  En plus d’être votre outil de communication le plus puissant pour votre banquier il sera aussi un atout important sur lequel vous appuyer dans les moments de doute lorsque les difficultés commenceront à arriver.

Il ne faut pas considérer le business plan comme un élément statique. Il est fait pour changer, évoluer et muer tout au long de votre projet. Ne considérez pas les prévisions financières de celui-ci comme un objectif à atteindre obligatoirement mais plutôt comme un fil conducteur vous permettant de garde le bon cap. Vous verrez que de toutes façons, après 6 mois de nombreux paramètres entreront en jeu alors que vous ne les aviez pas prévu à la base.

Le business plan immobilier est avant tout un aimant à investisseurs

Aujourd’hui le monde change, se transforme et avance plus vite qu’il ne l’a jamais fait dans toute l’histoire de l’humanité et vous ne serrez pas épargné par ces changements. Il vous faut donc bien comprendre que votre business plan immobilier est donc un aperçu de ce que sera votre projet dans le futur mais qu’un virage à 180 degrés dans vos projets peut très bien arriver un jour!

Dans l’immobilier son objectif premier sera donc avant tout de vous permettre de trouver le plus facilement possible des sources d’investissements pour alimenter vos différents projets et les faire grossir sans avoir à perdre du temps et de l’argent car personne ne veut vous financer.

Vous devrez donc rassurer vos investisseurs avec ce document. Leur montrer que votre projet sera très vitre rentable et que vos objectif ne sont pas complètement incohérent avec la réalité du marcher. Le positionnement que vous choisissez et la somme que vous demandez pour lancer votre investissement doivent être en adéquation avec les résultats attendus.

Ne négligez pas l’aspect humain dans votre business plan. La banque va accorder de l’importance à votre profil et vos compétences. Si vous avez des connaissances en gestion d’entreprise, bricolage, comptabilité, ou tout autre domaine qui vous aidera dans votre projet, mettez les en avant en montrant comment vous comptez les mettre au service de votre projet!

N’oubliez pas que pour convaincre votre banque celle-ci va concentrer son attention à 80%  sur ce que vous voulez qu’elle voie et seulement 20% sur une analyse objective de votre profil.

 

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Antoine Debergh, 26 ans #Entrepreneur