Enchères immobilières : Comment trouver une bonne affaire ?

Les ventes aux enchères immobilières sont des outils très peux utilisé par les investisseurs et pourtant, si ils sont bien utilisés, ils peuvent permettre de réaliser de très bonnes affaires. Dans cette article je vous présente comment trouver une bonne affaire étape par étape (et le bien est toujours disponible !)

Il m’arrive très souvent de recevoir des messages d’investisseurs débutants qui m’explique qu’ils se sont formé sur l’immobilier et qu’ils sont prêt pour se lancer mais qu’ils n’arrivent pas à trouver de bien immobilier intéressant dans lequel investir. C’est à dire un bien qui s’auto-finance à 100% et qui dégage même du cash-flow. Pourtant trouver un bien n’est pas si compliquer, surtout si l’on sait ou chercher 🙂 .

Je vous ai souvent parlé de la vente au enchère immobilière. C’est par cette méthode que j’ai acheté mon premier bien pour 28500€ (toutes charges comprises) alors qu’il en valait bien plus !

La vente aux enchères immobilières

Les deux types de vente aux enchères

Penchons nous un petit peux sur le sujet car il n’existe pas un seul type de vente immobilière mais trois !

  • Les enchères judiciaires

Ces ventes se déroulent suite à une décision judiciaire, de mise en liquidation judiciaire ou dans le cas d’un divorce.

La participation à ce type de vente n’est pas gratuite puisqu’il faudra impérative

Der Richterhammer eines Richters bei Gericht. Liegt auf einem Schreibtisch.

ment faire appel à un avocat (qu’il faut rémunérer pour le service, que vous obteniez l’adjudication ou non) pour participer à la vente et effectuer les enchères. Vous devrez lui indiquer l’enchère maximum que vous souhaitez réaliser.

Le coût peut varier entre 3 et 4500€ pour payer les frais de justice et l’avocat

Important : Prennez garde à ne pas acheter de biens encore habités par le propriétaire ou un squatte car il est très difficile de procéder à une expulsion.

  • Les enchères chez le notaire

Il existe deux formes de vente chez le notaire.

La première se déroule à la bougie et il s’agit d’une adjudication d’origine judiciaire mais qui peut aussi être amiable. Alors que la seconde, celle réalisé avec un chronomètre, est uniquement réalisé pour les enchères d’origine judiciaire. Il s’agit bien souvent de vente réalisé par les héritiers suite au décès d’un propriétaire.

Vente aux enchères notaireLa participation est gratuite mais vous devrez verser sur le compte du notaire un acompte (10 à 20% du prix du bien) pour lui prouver que vous êtes solvable. Si vous n’obtenez pas l’adjudication le notaire vous reversera la totalité de cette somme.

Important : Il y a un délais de 10 jours après l’adjudication ou n’importe qui peut effectuer une surenchère et il faudra donc recommencer la vente à partir de cette somme. Il faudra impérativement obtenir un prêt dans les 45 jours suite à l’achat (sauf si vous payez avec vos fonds propres) pour virer la somme complète. Si ce n’est pas le cas vous devrez payer des pénalités.

Comment trouver les ventes de votre région ?

Il existe plusieurs méthodes pour trouver des biens dans votre région. Des outils comme LICITOR sont disponible sur internet et permettent de trouver toutes les ventes judiciaires de votre région. Vous pouvez même y trouver les résultats des anciennes adjudications pour avoir une idée des résultats de prochaines ventes.

licitor

Je conseil souvent aux personnes qui cherchent à investir dans un bien de contacter directement tous les notaires de la région pour savoir si ils ont des ventes aux enchères à venir. C’est le meilleur moyens pour être informer directement des ventes notariales dans votre région.

Une autre méthode est de contacter les avocats. Ceux-ci vous ajouterons dans leur liste d’investisseurs et vous tiendront au courant par email de toutes les ventes qui s’effectuent dans votre région.

Que faire lorsque vous avez trouver une vente qui vous intéresse

Dans ce cas vous êtes à la moitié du chemin. L’objectif maintenant est de savoir si ce bien entre dans vos critères d’investissement et si il peut être judicieux de participer à la vente.

Avant d’aller le visiter il est important de contacter la personne chargée de la vente. Et de lui poser un maximum de questions sur le bien (voir vidéo ci-dessus).  Plus vous en apprendrez si ce bien et mieux vous pourrez analyser le bien et vous préparer pour la vente.

Vous devez savoir si le bien est toujours habité, si le locataire paie bien son loyer, combien de personnes participent à la vente ou encore de quel type de vente il s’agit (Divorce, succession etc..)

Il est primordial que vous arriviez à vous procurer les diagnostics du bien mais aussi le pv descriptif. L’avocat n’a normalement pas le droit de vous le donner mais avec un peux de négociation il est facile de se le faire envoyer (Je vous présente dans la vidéo comment je m’y prend pour convaincre l’avocat… sa même insister).

Lorsque vous avez toutes les informations en main vous pouvez juger si oui ou non il peut être intéressant de se pencher plus profondément dans l’analyse de cet investissement.

Vous devez définir quel est votre budget maximum pour le bien ( N’hésitez pas à participer à une des visites organisés pour vous faire une idée plus précise, il ne faut rien laisser au hasard). Ainsi vous pourrez utiliser le simulateur d’investissement pour analyser précisément les résultats.

Simulateur d'investissement pour enchères

Le simulateur d’investissement immobilier

Il vous suffit d’intégrer tous les paramètres du biens dans le tableur excel et celui-ci vous permettra de savoir si vous pouvez participer à la vente et jusqu’ou vous pouvez aller.

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Antoine Debergh, 26 ans #Entrepreneur