L’erreur qui peut tuer ton INVESTISSEMENT IMMOBILIER !

Un investissement immobilier c’est dangereux, c’est risqué, tu peux faire des erreurs que tu vas payer pendant des dizaines d’années. Pourtant, c’est aussi l’un des meilleurs moyens pour développer ses revenus…

Une erreur qui peut tuer ton investissement immobilier

L’erreur principale que tu peux faire est le manque de trésorerie. C’est elle qui va te permettre de prévenir tous types de problèmes relatifs à ton projet. C’est avec cette trésorerie que tu vas payer tes artisans, régler les problèmes inattendus, payer tes salariés.

Tu pourras te préparer autant que tu les souhaites. Il y aura toujours des éléments que tu n’avais pas prévus dans ton projet et c’est là qu’il faudra savoir réagir vite si tu ne veux pas plomber ta rentabilité et ton projet d’investissement. Et si tu n’es pas préparé et que tu n’as pas fait attention à ce point, tu cours à la catastrophe !

La trésorerie elle peut servir à quoi ? Quels types de problèmes peux-tu avoir dans l’immobilier ?  La plupart des problèmes auraient pu être prévus à l’avance. Par exemple, la vacance locative…

Mais la vacance locative, c’est quoi au juste ? C’est tout simplement lorsque ton locataire décide de quitter ton bien et tu te retrouves avec un bien vide, qui n’est plus loué à personne et qui n’apporte plus de revenues. Cette vacance locative peut durer quelques jours, mais si la demande est faible, si ton bien n’est pas attractif  tu peux avoir à subir plusieurs mois de vacance locative ! Et ce sera à toi de payer de ta poche le temps de trouver quelqu’un. (Nous sommes loin de l’effet de levier recherché ici, hein 🙂 ) . Comment comptes tu faire pour avoir les reins suffisamment solides pour supporter le poids de cette charge supplémentaire ? La trésorerie sera là pour te sauver !

Mais, partons du principe que tu as tout prévu et que ton bien est tellement attractif que tu es certain à 100% de le louer sans problème.

Tu décides de lancer les travaux avec un professionnel qui estime à 2 mois maximum la durée du chantier. Super ! Encore 60 jours et ton projet sera enfin bouclé ! Oui mais c’était sans compter la découverte d’un champignon dans la toiture qui va retarder de 2 mois le chantier et augmenter la facture de 6000 euros pour le traitement complet du bâtiment !

Ok, il s’agit ici d’un scénario catastrophe mais il ne faut pas croire que cela n’arrive qu’aux autres et tu devras toi aussi faire face à des imprévus. Si cela t’arrive, as-tu une réserve financière de secours pour régler rapidement le problème ?

Si ce n’est pas le cas, tu ne seras pas en mesure de payer l’artisan, le banquier, après plusieurs relances celui-ci risque de réagir rapidement et peut être même faire saisir ton bien !

Ce risque peut effectivement être limité si tu fais bien estimer les travaux par un artisan et fait faire un diagnostic du bien .. Mais passons au risque suivant si tu le veux bien.

Prenons l’exemple de locataires que tu as choisis personnellement. Un couple avec un enfant, bien éduqué, financièrement stable, aucun souci en prévision ! Vous décidez donc d’accepter leur demande de location et tous se passe bien pendant de nombreux mois. Mais voilà, après un certain temps le paiement des loyers commence à prendre du retard, et petit à petit, vous vous retrouvez avec un locataire qui ne paie plus car il vient de divorcer de sa femme, doit payer la pension pour sa fille et ne peut plus payer le loyer de son logement. Il faudra quelque mois avant de le faire partir et c’est souvent à vous de « payer » pour cette mésaventure ..

Inondation, incendie, appartement squatté, locataires qui dégradent le bien , la liste des risques et longue et peut faire peur ! Voilà pourquoi il te faudra au moins 1 an de loyer en réserve pour prévenir tous risques liés à ton investissement. Si tu ne le fais pas, il faudra prier pour qu’aucun problèmes ne viennent interférer dans tes projets.

Comment se créer de la trésorerie

La trésorerie, tu as plusieurs méthodes pour t’en créer. Tu peux décider d’attendre plusieurs années avant de te lancer et mettre chaque mois de l’argent de coté afin de te créer une trésorerie. Ce n’est selon moi pas la meilleure solution car tu perds du temps et tu n’utilises aucun effet de levier.

Il existe pourtant un moyen de se créer une trésorerie, d’investir directement dans l’immobilier et de rassurer les banques avec un gros cash flow. Ce n’est pas une solution miracle ou un coup de génie mais simplement une méthode utilisée par de nombreux investisseurs pour optimiser leurs investissements .

Cette solution est le différé d’emprunt. Une méthode pour investir dans l’immobilier avec un prêt (Qui devra être à 110% pour payer les travaux et le bien si tu suis ma méthode pour ne pas mettre 1 euro de ta poche ;p ). Plutôt que de payer de suite tu devras payer les mensualités de ton prêt après plusieurs mois ou années suivant la négociation que tu fais avec le banquier !

Cette méthode implique que ton prêt sera plus cher, mais il te permettra d’aller BEAUCOUP plus vite, de te créer une trésorerie, de rassurer les banques pour tes prochains investissements et de limiter un maximum des risques d’échec de ton projet.

Maintenant c’est à toi de trouver le bien qui convient à ton projet locatif, de calculer la rentabilité, le cash flow et de convaincre la banque.

Si tu veux pouvoir calculer ton cash flow, ta rentabilité et savoir le prix maximum que tu peux mettre dans ton bien pour qu’il soit intéressant il te suffit de télécharger gratuitement mon simulateur d’investissement immobilier ici : https://antoinedebergh.podia.com/simulateur-d-investissement

 

 

 

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Antoine Debergh, 26 ans #Entrepreneur