Avez-vous déjà entendu parler du Taux de Rentabilité d’un investissement ? Si ce n’est pas le cas il est nécessaire de vous informer à ce sujet car il s’agit d’un des termes le plus utilisés pour définir la viabilité de vos prochains investissements. Dans l’immobilier, après le cash flow, c’est l’indicateur que j’étudie en premier puisqu’il me permet de savoir si le bien est intéressant et s’il vaut la peine d’y investir du temps et de l’argent. Il est donc important d’être capable de le calculer mais surtout de bien comprendre son utilité.

Vous pouvez télécharger ICI mon logiciel d’investissement qui calcule automatiquement le taux de rentabilité d’un bien immobilier 😉

Qu’est ce que le taux de rentabilité

Si vous souhaitez placer votre argent dans une assurance vie par exemple, c’est pour pouvoir gagner de l’argent avec ce placement tous les ans. Si le taux de rentabilité de votre assurance vie est de 3% vous allez donc gagner 3€ par an pour un placement de 100€.

Voici un aperçu de la rentabilité que vous pouvez obtenir si vous placez votre argent à la banque:

Le taux de rentabilité d’un livret d’épargne est de 1 à 2%

Le taux de rentabilité d’une assurance vie, est de 2 à 3%
varie de 2% à 3%.

En réalité, si vous choisissez cette option, vous perdez de l’argent tous les mois! Alors vous devez certainement vous dire “Comment ça je perds de l’argent tous les mois? Tu viens de nous dire que l’on gagnait 3€ par an avec notre assurance vie !” Oui mais si vous prenez en compte l’inflation, cette rentabilité devient quasi inexistante !

Mais dans notre cas nous nous intéressons à la rentabilité locative. Il va donc s’agir d’un ratio qui va déterminer le revenu attendu par rapport au prix que nous a couté le bien acheté (coût de revient). Cette valeur, vous devez la définir en pourcentage sur 1 an.

Par exemple, si je décide d’acheter un parking à 5000€ et qu’il est loué pour 100€ par mois, le taux de rentabilité sera de :

Calculer taux de rentabilité, les 3 méthodes

La méthode de votre agent immobilier

Agent immobilier taux de rentabilitéIl s’agit de la valeur de vos loyers annuels brute divisée par le prix de l’acquisition de votre bien. Sachant que le prix d’acquisition représente le prix net
vendeur+commission d’agence sans prendre en compte les frais de notaire.

Attention, cette méthode ne donne qu’une valeur approximative de l’intérêt de votre investissement puisqu’il ne prend que vos loyers en compte et pas les autres paramètres.

Calcul de la rentabilité brute

Il s’agit de la valeur de l’ensemble de vos loyers annuel à diviser par le prix de revient dTaux de rentabilitée votre bien.

Le prix de revient correspond au prix du bien que vous achetez auquel il faut ajouter les différents frais de l’achat (Les frais de l’agence immobilière, de garantie bancaire, le coût des travaux etc ..).

Calcul de la rentabilité nette

Il s’agit de la valeur des loyers annuels auquel on soustrait les charges d’exploitation, qu’il faut diviser par le prix de revient.

Il y a deux types de charges d’exploitation

  • Les charges obligatoires (taxe foncière, entretien etc..)
  • Les charges facultatives ( honoraires pour la gestion de l’agence immo, assurance pour la vacance locative etc ..)

Calculer taux de rentabilité avec cette dernière méthode est plus difficile mais c’est aussi beaucoup plus précis. Le plus simple reste encore d’utiliser notre logiciel de gestion d’investissement immobilier (Sur votre droite) qui vous calculera le taux de rentabilité mais aussi le cash flow, les mensualités, le coût du prêt et toutes les informations nécessaires à la réussite de votre projet

Calculer taux de rentabilité, c’est suffisant ?

Attention, il ne suffit pas de calculer le taux de rentabilité d’un bien pour savoir si c’est un bon investissement. De nombreux facteurs sont à prendre en compte comme le lieu où se trouve le bien, la possibilité de revente sur le long terme, le type de locataire.

Si vous investissez dans un appartement à 50% de rentabilité mais qu’il se trouve en plein milieu du désert où personne ne voudra y mettre les pieds vous n’aurez aucune chance de gagner de l’argent avec cet investissement. Le taux de rentabilité fait partie d’un TOUT, d’un plan que vous devez analyser dans son ensemble pour définir une stratégie efficace, un objectif et une méthode pour l’atteindre !

C’est pour vous aider à déterminer la validité d’un bien que j’ai mis en place mon logiciel d’investissement immobilier. Votre taux de rentabilité sera calculé automatiquement, tout comme une grande partie des indicateurs financiers que vous aurez besoin avant d’investir 1 centime dans votre projet.

En général un bien qui se trouve dans une grande ville (Paris, Marseille, Lille, Lyon) aura tendance à avoir un taux de rentabilité plus faible mais une demande locative beaucoup plus importante que s”il se trouvait en pleine campagne.

De nombreuses stratégies sont possibles pour investir dans l’immobilier. Certains vont préférer investir dans un bien très chère en plein centre de Lille et vont le mettre en location saisonnière afin de dégager une rentabilité et un cash flow important. D’autres vont se concentrer sur les biens de campagne, avec une rentabilité plus modeste tournant autour des 12-18% bruts avec des locataires à l’année.

Aucune technique n’est parfaite, vous devez être capable de vous adapter à votre marcher et de définir la rentabilité attendue qui correspond à votre stratégie.